The Ring-Fence Rental Losses 民宅出租损失的围栏政策要点:

  • 从2019年4月1日开始,出租房业主将无法使用出租房的亏损来抵扣其它收入,例如工资收入。

  • 亏损以记账的方式带入下一年抵扣将来的盈余。

  • 有多套出租物业,采用投资组合算法,亏损与盈余可以相互抵扣。

  • 也可以采用各个物业独立核算方法。也就是各个房产租赁的收入和损失单独计算,不与其他房产组合合并计算。

  • 房屋买卖产生的利润(taxable income)可以用来抵扣亏损。

  • 当有亏损记录的房屋出售后,这部分亏损原则上不再使用。如继续使用,需要考虑特殊条款。

  • 该政策将适用于所有民宅,商业物业不在此列。

  • 混合用途的房地产,如上住下店结构物业,有可能受围栏政策约束。

下面的例子可以解释民宅出租损失的围栏政策是如何运作的:


小明在但尼丁拥有一个出租屋,在2019/20 财务年度,他的账户如下:

总出租房收入: $14,000

地税,保险等费用: $6,000

物业维护费: $10,000

银行贷款利息: $14,000

总出租房支出: ($30,000)

净损失: ($16,000)

这$16,000 亏损是“excess deductions”,它可以在下一个财务年度继续用于出租物业的收益抵扣,但不能用于本年度个人的其他收入抵扣。


同样上面的例子,如果小明在同一年有出售物业收益$80,000需要纳税(明线测试条款约束),减去出租亏损,实际纳税收入为$64,000。


继续上面的例子,如果出售物业的收入为资本投入所得,无须纳税,则被围栏的损失$16,000失效。如果今后继续使用,需要考虑特殊条款。


如果您拥有或正在考虑投资住宅租赁物业,需要注意围栏政策的税务影响。想进一步了解详情,请联系我们: 09-320 5650


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