4月11日最新税务政策线上讲座解读

---新冠疫情带来的税务变化,房地产投资和开发的税务及GST问题




一、政府补助

a. 此次疫情期间的政府补助适用于:

  • 自雇人士

  • 合同承包商

  • 个体经营者

  • 注册慈善机构

  • 注册社团组织

b. 申请条件如下:

  • 收入受病毒影响收入下降30%以上;

  • 申请之前考量是否有能力自主筹集资金;

  • 员工必须在未来12周内收到工资。

二、税务政策变化

  • 重新引入商业建筑物的折旧抵税 (递减法 2%,直线法1.5%);

  • 预缴税起征点提高, 由$ 2,500提高到的$ 5,000;

  • 低价值资产的费用化抵税额度提高,2020/2021 $5,000内元可抵扣,17/03/2021 之后$1,000 内可抵扣;

  • 研发费用退税提前至抵免额可退还;

  • 受疫情影响难以支付税金,税务局免除所得税和GST分期付款的利息和罚金;

  • 收入补助不再需要提供时间作为条件;

  • 临时签证也可以享受家庭紧急补助计划。

三、围栏政策

1. 什么是围栏政策

民宅出租物业的亏损不能用来抵扣其它收入,如工资等,以达到减税的目的。

2. 围栏政策生效时间

围栏政策从2019.4.1开始生效,适用于2019/2020及之后的财务年度。

3. 受影响的物业

  • 民宅出租物业 (出租房)

  • 住宅用地 (上面有住宅房屋的土地, 计划建造房屋的土地;在相关区域规划下可能建造住宅的裸地, 不包括商业物业及农场) 。

  • 民宅出租物业不包括医院;酒店,汽车旅馆或寄宿公寓; 康复疗养院,养老院或临终关怀医院;休养所或退休村和露营地。

4. 民用住宅不受影响的物业

(1) 自住物业

土地上有一个住宅,住宅作为业主的主要住所。

(2) 房地产开发用地

土地将在出售时产生纳税收入, 无论何时出售,都将视为房地产开发用地。

(3) a. 混合用途的房产

自用与出租混合使用,如度假屋,已经有混合使用条款限制,不适用于围栏政策。

b. 双用物业

在同一房产中既有商业出租又有民用出租,如上住下店。

(4) a. 农业用地 (农场,牧场)

从事农业生产的土地;不包括在住宅用地中。

b. 休闲农庄

通常不能从事农业生产,可视为自住房。

(5) 员工宿舍

工作地点偏远或业务性质的要求,给员工提供的宿舍; 不包括在民宅出租物业中。 5. 围栏政策计算方法

  • 合并计算法 - 推荐

  • 单一计算法 – 需要特别申请,一旦批准,不得更改。

  • 纳税人可以混合使用这两种方法。


四、房地产投资和开发的税务问题

1. 税务规划

  • 综合计算法便于使用,通常来讲财务效果更显著;

  • 单一计算法针对某些情况,如出售物业需要纳税的情况下效果更佳;

  • 围栏政策下,税务架构更趋向于使用公司或家庭基金;

  • 拥有运营公司和商业物业的经营者应该尽量减少股东注资,多采用银行贷款;相反,民用住宅投资则应该掌握比例原则,减少贷款,将效益最大化;

  • 新政之下,原本的民宅出租物业亏损退税制度不见了,2020年以后的投资方式,税务架构将会有很大的改变。物业买卖需要做税务考量,欢迎大家跟在操作之前及时跟我们联系。


2. 房地产开发的GST问题

  • 地产开发商从私人(没有注册GST)手中购买民宅作为开发用途, 开发商可以按照购买二手资产的相关规定进行GST退税;

  • 如果购买土地的目的是开发,销售,在等待销售的同时土地或物业用来出租,部分GST需要返还;

  • 房地产交易中的GST需要谨慎处理。




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