房地产税务政策2021年6月10号咨询报告解读



为了抑制飞涨的房价,政府在今年3月27日紧急出台了“石破天惊“的327房地产税务新政策。两个多月以后,关于327新政的实施细则咨询草案公众咨询报告终于公布了。新政策主要针对民用住宅,期望通过税务政策压缩投资者长期持有土地,用租金养贷款,获取免税资本增值的”漏洞“。鼓励开发商建造更多的居住单位,特别是土地面积小,价格相对低廉的联排物业或者小独栋,让没有杠杆能力的群体无论出租或置业都能够居住在干燥温暖的环境中。这次公布的草案主要集中在以下几个方面:

  • 新建房, 包括旧屋加建房间(有CCC批准,含厨卫),旧房改建,这些情况符合新房定义,利息全部抵税,五年明线适用。

  • 旧房加建或者重新划分,利息可以按比例抵税,明线同理。

  • 新房起计时间:CCC批准日在2021年3月27 号之后,或购房时间在CCC获批后12个月以内,成为 EARLY OWNER,享受购买新房优惠政策。

  • 对于在3月27日前购买新房,CCC仍在12月内的二手新房,可能会有一个过渡政策,使这部分交易也可以享受优惠政策。

  • 可能会引入新的利息可抵扣法则Tracing Rules来跟踪贷款利息路径和可抵扣性。

由于新政策在公布时正值房价飙升“日新月异”,几乎失控。政策主要着眼于实施效应,对于如何执行,未能广泛征求专家建议进而制定周密的计划。长达134页的咨询报告也表明政策执行层面的不确定性。除了执行条款复杂,报告没有对大家关心的问题作出政策答复。如,新建房的利息优惠政策能持续多久?接盘的新建房能持续使用优惠政策吗?物业销售在明线期内,需要交资本利得税时,利息可否抵扣?围栏政策累计的亏损可否抵扣?开发商开发前旧房出租利息部分如何计算?…… 除了基本税法,针对于房地产还有专门的税务政策, 包括土地税法,个案法,明线法则,加上即将推出的327新政。其中明线法让路于土地法,土地开发盈利关联法则,自住房豁免法则,污染条例,利息跟踪法则,GST退税延申关联法则,GST延迟调整申报法则等等……有些政策的制定是为了填补漏洞。但新的政策又带来新的问题。如此以往,循环往复。新的政策使得已经复杂的税务规则更加雪上加霜。调控房价有多种手段,税务管控未必是最好的办法。银行政策同样有着力点。税务政策面对房地产高利润欲拒还迎,但我们仍期望政府未来能够在有效控制房价的同时,简化税务政策。